¿Necesito residencia o visa para comprar una casa o terreno en Guatemala, y qué dice la Ley de Inversión Extranjera sobre la propiedad?

Fuera de las franjas restringidas, la regla es propiedad plena: el art. 5 de la Ley de Inversión Extranjera (Decreto 9-98) reconoce al inversionista extranjero el pleno derecho, uso, goce,… disfrute y dominio de la propiedad sobre su inversión,… quedando sujeto únicamente a las mismas obligaciones y limitaciones que la Constitución Política y las leyes de la República impongan a los guatemaltecos. El Investment Climate Statement 2024 del Departamento de Estado resume que los inversionistas extranjeros gozan de los mismos derechos de uso, beneficio y propiedad que los ciudadanos guatemaltecos, que la ley guatemalteca prohíbe a los extranjeros ser dueños de tierra inmediatamente adyacente a ríos, océanos y fronteras internacionales, y que el sistema legal es accesible a los extranjeros, que pueden comprar, vender y demandar. Ese informe no menciona el NIT ni la inscripción del inmueble a nombre del comprador, y menciona el pasaporte solo para abrir una cuenta bancaria. Los detalles de la compra vienen de guías comerciales: según Living in Guatemala, no se necesita residencia, visa ni ciudadanía para ser propietario, todo comprador necesita NIT de la SAT y un extranjero puede obtenerlo con solo un pasaporte vigente, sin residencia; según TheLatinvestor, a inicios de 2026 Guatemala no exige a los extranjeros permiso de residencia para comprar, el proceso incluye la búsqueda de título en el Registro General de la Propiedad y la inscripción del inmueble a nombre del comprador, comprar una vivienda no otorga automáticamente visa ni derechos de residencia, y la guía dice apoyarse en los arts. 122-123 de la Constitución para el detalle de las restricciones. La página RTU Digital de la SAT lista, entre los requisitos de inscripción de persona individual, el pasaporte vigente en caso de ser extranjero, un correo electrónico personal y una factura de agua, luz, teléfono de línea fija o internet residencial o, si no se cuenta con factura, un recibo de agua potable o IUSI (no mayor a 3 meses de su emisión).